Wohnfläche berechnen nach WoFlV – mit Rechenbeispiel
Stand: 26. Oktober 2026
Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe voll, Flächen zwischen 1 und 2 m zur Hälfte und Flächen unter 1 m gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Dachböden, Heizungsräume und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche.
Wann die WoFlV gilt
Die WoFlV ist eine Bundesverordnung von 2003 und gilt seit dem 1. Januar 2004. Unmittelbar vorgeschrieben ist sie nur für öffentlich geförderten Wohnraum. Für frei finanzierte Mietwohnungen gibt es keinen gesetzlich zwingenden Maßstab. Haben Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart, legt der Bundesgerichtshof die Wohnfläche aber nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich nach der WoFlV aus.
Das hat Folgen: Ist eine Mietwohnung mehr als 10 % kleiner als im Vertrag angegeben, ist das nach dem BGH grundsätzlich ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt, auch bei einer „ca.“-Angabe (Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 133/03). Für Mieterhöhungen zählt seit 2015 immer die tatsächliche Wohnfläche (VIII ZR 266/14). Bei Kaufverträgen und Bauverträgen gilt, was dort vereinbart ist. Prüfe also, welche Rechenregel dein Vertrag nennt.
Was zur Wohnfläche gehört
Zur Wohnfläche einer Wohnung zählen nach § 2 WoFlV die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Dazu gehören auch:
- Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume,
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören.
Nicht dazu gehören:
- Zubehörräume wie Keller, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen,
- Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen,
- Geschäftsräume.
So misst du die Grundfläche
Gemessen werden die lichten Maße zwischen den Bauteilen, ab der Vorderkante der Bekleidung, also im fertigen Raum mit Putz und Fliesen (§ 3 WoFlV). Du misst entweder im fertigen Raum oder nimmst die Maße aus einer Bauzeichnung. Weicht der Bau davon ab, wird neu gemessen.
Mitgerechnet werden unter anderem die Flächen unter Tür- und Fensterbekleidungen, Fußleisten, fest eingebauten Gegenständen wie Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen, unter frei liegenden Installationen und Einbaumöbeln.
Nicht mitgerechnet werden:
- Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen, die höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben,
- Treppen mit mehr als drei Steigungen und ihre Treppenabsätze,
- Türnischen,
- Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden reichen oder höchstens 0,13 m tief sind.
Die alte Zweite Berechnungsverordnung erlaubte einen pauschalen Putzabzug von 3 %, wenn nach Rohbaumaßen gerechnet wurde. Die WoFlV kennt diesen Abzug nicht mehr, gemessen wird am fertigen Raum.
Wie viel jede Fläche zählt
| Fläche | Anrechnung nach § 4 WoFlV |
|---|---|
| Raum oder Raumteil mit mindestens 2 m lichter Höhe | voll |
| Raum oder Raumteil mit 1 m bis unter 2 m lichter Höhe | zur Hälfte |
| Raum oder Raumteil unter 1 m lichter Höhe | gar nicht |
| unbeheizbarer Wintergarten, Schwimmbad und ähnliche geschlossene Räume | zur Hälfte |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte |
| Keller, Waschküche, Heizungsraum, Garage | gar nicht |
Bei Dachschrägen teilst du den Raum also in Streifen: den Teil unter 1 m, den Teil zwischen 1 und 2 m und den Teil ab 2 m. Ein Viertel ist beim Balkon der Normalfall. Eine höhere Anrechnung bis zur Hälfte lässt die Verordnung zu, nennt dafür aber keine festen Kriterien. In der Praxis wird sie meist mit einer besonders guten Lage oder Qualität begründet oder ausdrücklich vereinbart.
Rechenbeispiel
Eine Dachgeschosswohnung mit Balkon und einem Kellerraum:
| Raum | Grundfläche | Anrechnung | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Wohnzimmer 4,50 × 5,00 m | 22,50 m² | voll | 22,50 m² |
| Schlafzimmer, Teil ab 2 m: 2,40 × 4,00 m | 9,60 m² | voll | 9,60 m² |
| Schlafzimmer, Teil 1–2 m: 1,00 × 4,00 m | 4,00 m² | halb | 2,00 m² |
| Schlafzimmer, Teil unter 1 m: 0,60 × 4,00 m | 2,40 m² | nicht | 0,00 m² |
| Küche 3,00 × 2,80 m | 8,40 m² | voll | 8,40 m² |
| Bad 2,20 × 2,50 m | 5,50 m² | voll | 5,50 m² |
| Flur 1,20 × 5,00 m | 6,00 m² | voll | 6,00 m² |
| Balkon 1,50 × 4,00 m | 6,00 m² | ein Viertel | 1,50 m² |
| Kellerraum | 6,00 m² | nicht | 0,00 m² |
| Summe | 70,40 m² | 55,50 m² |
Die Grundfläche aller Räume ist also gut 70 m², die Wohnfläche nach WoFlV nur 55,50 m². Gerade in Dachgeschossen ist dieser Unterschied groß. Deshalb lohnt es sich, bei Anzeigen genau hinzusehen.
WoFlV, DIN 277 und Nutzfläche
Neben der WoFlV begegnen dir zwei weitere Begriffe:
- DIN 277 ist eine Norm für Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau, aktuell in der Ausgabe von 2021. Sie teilt die Brutto-Grundfläche in Netto-Raumfläche und Konstruktions-Grundfläche, die Netto-Raumfläche weiter in Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche. Raumhöhen und Dachschrägen mindern die Fläche dabei nicht. Eine Fläche nach DIN 277 ist deshalb oft größer als die Wohnfläche nach WoFlV. Architekten nutzen die Norm vor allem für Planung und Kostenermittlung.
- Nutzfläche meint im Alltag meist Flächen, die nicht zur Wohnfläche zählen, aber genutzt werden können, etwa Keller, Dachboden oder Hobbyraum. In der DIN 277 heißt der vergleichbare Begriff heute Nutzungsfläche und umfasst auch die Wohnräume selbst.
| WoFlV | DIN 277 | |
|---|---|---|
| Zweck | Wohnfläche, etwa für Miete und Förderung | Grundflächen für Planung und Kosten |
| Dachschrägen | unter 1 m nicht, 1–2 m halb | volle Grundfläche |
| Balkon, Terrasse | meist ein Viertel | eigene Fläche, nicht gemindert |
| Keller | zählt nicht | wird als Fläche erfasst |
Wohnfläche mit RoomPlanning ermitteln
Zeichnest du deine Wohnung in RoomPlanning, zeigt jeder Raum seine Nettofläche innerhalb der Wände, und im Panel Räume siehst du die Summe der Etage (Räume und Flächen). Das ist die Grundfläche, noch ohne die Anrechnung nach WoFlV. Für Räume mit Dachschräge oder für den Balkon trägst du unter Fläche von Hand festlegen den angerechneten Wert ein.
Schneller geht es mit dem Wohnflächenrechner: Du gibst die Teilflächen ein, wählst für jede, ob sie voll, halb, zu einem Viertel oder gar nicht zählt, und bekommst die Wohnfläche. Wie du Maße aus einem vorhandenen Plan richtig abliest, erklärt der Ratgeber Grundriss lesen.
Häufige Fragen
Zählt ein Balkon zur Hälfte zur Wohnfläche?
Nach der WoFlV in der Regel nur zu einem Viertel. Bis zur Hälfte ist möglich, die Verordnung nennt dafür aber keine festen Kriterien. Mehr als die Hälfte erlaubt sie nicht.
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen sind Zubehörräume und zählen nach § 2 WoFlV nicht mit, auch wenn du sie nutzt.
Wie werden Dachschrägen berechnet?
Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Du misst, wo die Schräge 1 m und 2 m Höhe erreicht, und rechnest die Streifen einzeln.
Wie viel darf die Wohnfläche im Mietvertrag abweichen?
Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten, darfst du nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich die Miete mindern. Bei kleineren Abweichungen musst du zeigen, dass die Wohnung dadurch spürbar schlechter nutzbar ist.
Quellen
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) – gesetze-im-internet.de
- BGH, VIII ZR 133/03: Wohnfläche mehr als 10 % kleiner – Berliner Mieterverein
- BGH, VIII ZR 266/14: Für Mieterhöhungen zählt die tatsächliche Fläche – Haufe
- Zimmer oder Nebenraum? Das zählt alles zur Wohnfläche – dpa via leinetal24.de
- DIN 277: Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau – Bauprofessor
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Planungsberatung.